Margin hingga 30% per transaksi: berapa penghasilan sebenarnya yang diperoleh pedagang barang?

Para profesional berpikir dalam persentase. Bagi Jérémy Correia, operasi yang sehat bertujuan Margin kotor 25%.dengan pekerjaan mewakili hampir 30% dari harga properti. Bank tetap enggan ketika pekerjaan terlampaui 50%.

Sebelum membeli, Jean pedagang barang selama lebih dari 20 tahun (Catatan redaksi, nama depan telah diubah), meneliti setiap transaksi pada spreadsheet: harga pembelian, biaya notaris (3 hingga 4%), biaya kredit dan durasi pengangkutan, pekerjaan, arsitek, asuransi lokasi konstruksi, biaya kepemilikan bersama, akuntan… tanpa melupakan margin keamanan untuk kejadian yang tidak terduga. “Ada jumlah yang kami pikir akan kami bayarkan, dan ada jumlah yang sebenarnya akan kami bayarkan”dia merangkum. Dengan demikian secara sistematis menyediakan antara 4 dan 7% bahaya kerja.

Ditambah lagi dengan tanggung jawab perdata profesional 500 euro per bulanserta asuransi per proyek seperti kerusakan struktural atau asuransi sepuluh tahun pada proyek besar.

Lalu datanglah pajak perusahaan 25%maka dividen tersebut dikenakan pajak tetap sebesar 30%. Margin kotor sebesar 100.000 euro oleh karena itu tidak berarti 100.000 euro di dalam saku.

“Di bawah margin 20%, terdapat terlalu banyak risiko. Permainan ini tidak sepadan dengan usaha”kata Jérémy Correia. Jean menegaskan: setidaknya kita harus membidik 25.000 hingga 35.000 euro margin per transaksi.

Bahaya sebenarnya: terjebak dengan stok

Risiko utama tidak selalu terletak pada lokasi konstruksi, tetapi pada penjualan kembali. “Risiko terbesar saat ini bagi pedagang barang adalah memiliki stok”jelas Jérémy Correia. Studio atau tempat komersial yang lokasinya buruk dan sulit untuk dijual kembali dapat menghambat arus kas selama berbulan-bulan.

Jean mengalaminya pada tahun 2022. Setelah membeli dua bengkel di 260.000 euroseorang pengrajin menghilang bersama 25.000 euromaka proyek tersebut jauh melebihi anggaran yang direncanakan. Dijual kembali hampir merugi. “Saya bisa saja menolak untuk menjualnya, tapi saya mungkin masih memilikinya”katanya.

Logikanya sederhana: lebih baik 20% cepat, yang itu 30% diblokir selama satu tahun.

Tidak ada ijazah, tapi tiga keterampilan yang sangat penting

Tidak diperlukan ijazah untuk menjadi pedagang barang. Secara teori, yang perlu Anda lakukan hanyalah mendirikan perusahaan. Dalam praktiknya, improvisasi itu mahal.

• Pilar pertama: perpajakan dan struktur hukum. SAS, SARL, perusahaan induk, PPN real estat, atau dividen dapat mengubah profitabilitas.
• Pilar kedua: perencanaan kota. Membaca PLU, mengantisipasi penolakan administratif atau pembagian yang mustahil dapat menghindari banyak jebakan.
• Pilar ketiga: tanah. “Penawaran bagus tidak ditemukan di Internet, melainkan ditemukan di jaringan tertutup”tegas CEO Plus Investment. Agen real estate, notaris, pengrajin dan broker tetap menjadi penyedia peluang nyata.

Bisakah Anda memulai tanpa menjadi kaya?

Mitos mengenai pedagang properti yang hanya dibiayai oleh bank masih dilebih-lebihkan. Kontribusi pribadi hampir selalu diperlukan. Menurut Jérémy Correia, setidaknya kita perlu menghitung kontribusi 10%.bahkan jika operasi kecil tertentu memungkinkan Anda memulai dengan kira-kira 10.000 euro.

Namun begitu proyek berkembang, asosiasi menjadi penting. “Yang kami butuhkan hanyalah satu juta euro. Kami tidak memiliki satu juta euro”rangkum Jean. Dealer properti lainnya, perusahaan real estate keluarga, kredit swasta atau crowdfunding kemudian menjadi diperlukan.

Dengan 3 hingga 4 operasi terstruktur dengan baik per tahuntujuan 80.000 hingga 100.000 euro per tahun tetap realistis. Namun dalam bisnis ini, kami tidak hanya membeli batu: kami terutama membeli risiko.