Belilah apartemen yang tampak damai selama kunjungan dan kemudian temukan, setelah dipasang, bahwa apartemen tersebut diserang oleh polusi suara. Kebisingan di lingkungan sekitar, tempat hiburan malam di bagian bawah gedung, isolasi yang buruk: situasi-situasi ini, jauh dari kata marginal, dapat dengan cepat mengubah proyek real estat menjadi sumber stres sehari-hari.
Menghadapi kekecewaan seperti ini, pembeli sering bertanya-tanya: apakah penjualan bisa dibatalkan? Kenyataannya, jawabannya masih jauh dari jelas. “Setelah penjualan ditandatangani, pembatalannya masih cukup rumit untuk diperoleh”segera memperingatkan Céline Auboin, notaris di Villefranche-de-Lauragais (Haute-Garonne). Semuanya tergantung pada keadaan, perilaku penjual… dan yang terpenting adalah bukti yang mampu diberikan pembeli.
Polusi suara: dalam hal apa penjualan real estat dapat dibatalkan?
Dalam praktiknya, pembatalan penjualan real estat yang murni dan sederhana tetap merupakan pengecualian. Biasanya melibatkan membuktikan penipuanyaitu keinginan penjual untuk secara sukarela menyembunyikan informasi penting. “Pembatalan segera terutama jika terjadi manuver penjual untuk mencegah pembeli mengetahui adanya masalah”jelas notaris. Kami kemudian berbicara tentang keengganan yang menipu. Dalam hal ini pembeli dapat meminta batalnya akad berdasarkan pasal 1130 KUHPerdata yang menyatakan bahwa kesalahan yang disebabkan oleh penipuan menjadikan persetujuan itu tidak sah. Namun situasi ini jarang terjadi. “ Para hakim tidak melangkah terlalu jauh ke arah ini. Tujuan hukum real estat adalah untuk sebisa mungkin menghindari pembatalan penjualan.menentukan Céline Auboin
Cacat tersembunyi: kompensasi lebih sering daripada pembatalan
Pengungkit hukum lain yang sering disebutkan adalah cacat tersembunyi, dibingkai oleh pasal 1641 KUH Perdata. Tapi sekali lagi, hal itu tidak secara sistematis menyebabkan pembatalan penjualan. “Cacat tersembunyi tidak serta merta mengakibatkan pembatalan, kami paling sering menerima kompensasi”menggarisbawahi notaris. Konkritnya, pembeli dapat memperoleh ganti rugi finansial, atau bahkan pengurangan harga (pasal 1644 KUH Perdata), daripada kembali ke keadaan semula. Semuanya akan tergantung pada tingkat keparahan gangguannya. “Masalahnya pasti ada berulang-ulang, berlebihan, dan sangat menyulitkan akomodasi untuk ditinggali »dia merangkum.
Perhatikan juga hal yang sering diabaikan: selama penjualan real estat antar individu, penjual non-profesional pada prinsipnya adalah penjual dikecualikan dari jaminan cacat tersembunyi. Artinya, pembeli tidak dapat secara otomatis bertanggung jawab jika terjadi cacat yang ditemukan setelah pembelian. Satu-satunya pengecualian didasarkan pada bukti itikad buruk penjual. Jika pihak yang terakhir mengetahui adanya cacat tersebut dan secara sukarela memilih untuk menyembunyikannya, maka pengecualian tersebut dapat dipertanyakan.
Semua kebisingan tidak memungkinkan adanya jalan lain
Poin penting: tidak semua gangguan kebisingan diberi sanksi. Hakim bersandar pada gagasan penting, yaitu gangguan lingkungan yang tidak normal. “Kami akan melihat situasi konkritnya: apakah kebisingan sudah ada? Apakah tidak normal jika dibandingkan dengan lingkungan sekitar? Dan apa kerugian sebenarnya bagi pembeli?” “, jelas Celine Auboin. Misalnya, tinggal di atas bar di lingkungan yang sibuk atau membeli barang di daerah perkotaan menyiratkan tingkat gangguan tertentu yang kemudian sulit untuk dilawan. Sebaliknya, kelab malam yang tidak diberi tanda atau peralatan yang bising dapat menimbulkan masalah.
Insulasi suara: aturan khusus untuk bangunan baru
Dalam beberapa kasus, masalah kebisingan bukan merupakan masalah lingkungan sekitar, namun masalah konstruksi itu sendiri. Untuk perumahan baru yang dijual di luar rencana, pengembang harus menanggung kewajiban yang ketat. Oleh karena itu, pengembang diharuskan untuk menghormati standar akustik yang ditentukan oleh Kode Konstruksi dan Perumahan (khususnya pasal R.111-4 et seq.). “ Ada jaminan hukum: jika isolasi suara tidak sesuai, pengembang harus memperbaiki masalahnya”kenang notaris. Jaminan ini merupakan bagian dari jaminan penyelesaian sempurna (pasal 1792-6 KUH Perdata), yang berlaku selama tahun pertama setelah penerimaan properti. Di sisi lain, pada bangunan tua, bahkan bangunan yang telah direnovasi, persyaratan ini jauh lebih terbatas, sehingga mengurangi kemungkinan adanya bantuan.
Peran penentu penjual dan notaris
Dalam hal ini, transparansi sangatlah penting. Menurut pasal 1112-1 KUH Perdata, penjual harus menyampaikan segala keterangan yang menentukan persetujuan pembeli. “Jika penjual mengetahui masalahnya dan tidak menunjukkannya, dia dapat dihukum”jelas Celine Auboin. Namun pengetahuan tersebut masih perlu dibuktikan. Notaris juga memainkan peran penting. “Notaris harus memastikan bahwa penjual telah memberikan semua informasi yang berguna. Tanggung jawabnya bahkan mungkin dilibatkan jika dia mengetahui masalahnya dan tidak menyebutkannya”dia menentukan. Saat ini, akta penjualan semakin banyak memuat klausul yang bertujuan untuk menyatakan bahwa pembeli mengetahui lingkungan properti.
Pertanyaan kuncinya: bukti
Seperti yang sering terjadi dalam litigasi, semuanya tergantung bukti. “Tidak cukup hanya mengatakan ada kebisingan, harus dibuktikan”desak Céline Auboin. Pembeli harus menyiapkan berkas yang kokoh: laporan dari komisioner kehakiman (mantan juru sita), kesaksian, bahkan pengukuran akustik. “ Pengamatan tetap menjadi elemen yang paling meyakinkantapi itu semua tergantung pada sifat kelainannya”dia menentukan.
Menghadapi risiko-risiko ini, strategi terbaik tetaplah pencegahan. Berkunjung pada waktu yang berbeda dalam sehari, mengamati lingkungan sekitar, berinteraksi dengan tetangga adalah refleks yang penting. “ Anda benar-benar perlu meluangkan waktu untuk melihat-lihat sebelum membeli. », saran notaris. Karena setelah penjualan ditandatangani, pengembalian mungkin dilakukan tetapi tidak mudah.
