SCPI: semua saran kami untuk memilih yang terbaik di pasar

Sisi gelap: SCPI yang goyah

Namun rata-rata ini menutupi kesenjangan yang besar. Setengah dari SCPI telah mengurangi dividennya pada tahun 2025, dengan penurunan rata-rata sebesar 10% (sumber: ASPIM). Dalam hal harga saham, 14 SCPI mengalami penurunan baru, beberapa diantaranya sangat spektakuler: hingga -23% untuk LF Europimmo (La Française). Stok saham investor yang ingin dijual mencapai 2,8 miliar euro pada akhir tahun 2025, atau 3,1% dari kapitalisasi – dan tiga perempatnya terkonsentrasi hanya di 15 SCPI, yang dikelola oleh tujuh perusahaan manajemen.

Terpojok oleh gelombang penarikan besar-besaran ini, beberapa perusahaan kelas berat harus mengambil tindakan. Primopierre (Praemia REIM), kantor SCPI yang paling simbolis di pasar, menangguhkan variabilitas modalnya pada bulan Januari 2026, setelah penurunan kumulatif hampir 50% pada harga sahamnya sejak tahun 2023. Novapierre Résidentiel (Paref) memimpin pada bulan April 2025, diikuti pada bulan Februari 2026 oleh dua SCPI bersejarah Perial (O2 dan Grand Paris). Bagi para penabung, perubahan ini terdengar seperti hukuman ganda: modal mereka tidak hanya dicairkan, namun mereka kini hanya dapat menjual kembali dengan harga pasar sekunder, seringkali dengan diskon tambahan sebesar 10% hingga 25%.

10 SCPI dengan kinerja terbaik pada tahun 2025

(1) Tingkat distribusi atau TD: ini adalah pengembalian tahunan SCPI, dihitung dengan membagi dividen kotor yang dibayarkan sepanjang tahun dengan harga saham pada tanggal 1 Januari (misalnya, TD sebesar 5% berarti, untuk sebuah saham seharga 200 euro, Anda menerima pendapatan 10 euro pada tahun tersebut). (2) PGA: kinerja keseluruhan tahunan. NP: tidak relevan

Mengapa pasar terbagi dua

Kesenjangan antara “tua dan muda” dapat dijelaskan melalui mekanisme sederhana. SCPI historis membangun aset mereka antara tahun 2015 dan 2022, ketika harga mendekati nol dan harga real estat berada pada puncaknya. Ketika suku bunga naik tajam, investasi bebas risiko (livret A, dana asuransi jiwa euro, rekening berjangka) mulai menghasilkan lebih banyak. Investor menjadi lebih menuntut pada investasi yang lebih berisiko seperti real estat. Karena harga sewa tidak serta merta berubah, satu-satunya cara untuk meningkatkan hasil adalah dengan menurunkan harga bangunan, yang secara otomatis menurunkan nilai aset SCPI.

Sebaliknya, SCPI yang diluncurkan sejak tahun 2022-2023 membeli di pasar yang terkoreksi, dengan imbal hasil sewa yang tinggi – dan seringkali di Eropa, di mana terdapat banyak peluang.

“Kita tidak bisa lagi berbicara tentang satu pasar SCPI saja. Di satu sisi, kendaraan berada pada posisi yang baik untuk tahun-tahun mendatang. Di sisi lain, SCPI terjebak dalam masalah likuiditas yang memerlukan waktu bertahun-tahun untuk pulih», rangkum Pierre Garin, direktur divisi real estat Linxea. Pengamatan ini tercermin dalam angka-angka: 39 SCPI menunjukkan tingkat distribusi lebih besar dari 6% pada tahun 2025 (dibandingkan dengan 26 SCPI pada tahun 2024) namun, jika dirata-ratakan berdasarkan kapitalisasi, tingkat tersebut turun menjadi 4,91%. Kesenjangan ini mencerminkan kinerja kendaraan muda yang lebih baik, lebih kecil namun jauh lebih menguntungkan.

Kriteria pemilihan SCPI yang baik

Untuk memilih SCPI dengan benar, kriteria nomor 1 tetaplah kinerja. Hal ini diungkapkan melalui dua indikator. Pertama, tingkat distribusi (TD), yang sesuai dengan pendapatan yang dibayarkan kepada mitra. Ini mengukur dividen tahunan yang dibayarkan oleh SCPI sehubungan dengan harga saham. Dengan kata lain, ini adalah hasil sewa, sebanding dengan hasil apartemen yang disewa. Indikator lainnya yang lebih baru adalah PGA (kinerja keseluruhan tahunan atau perubahan harga saham) yang mengukur perubahan nilai saham selama satu tahun: indikator ini menunjukkan apakah saham tersebut memperoleh atau kehilangan nilainya. Pilihan kami terhadap 15 SCPI terbaik di pasar mencantumkan SCPI yang menawarkan kinerja terbaik, dibandingkan dengan kapitalisasi (koleksi).

Namun, selain kinerjanya, yang menjadikan suatu investasi berkualitas adalah soliditas, transparansi, dan likuiditasnya.

Di belakang setiap SCPI, ada seorang manajer. Lebih baik bertaruh pada rumah yang dikelola oleh para ahli yang telah terbukti mampu mengatasi krisis: Corum AM (tiga SCPI, hampir 8 miliar aset yang dikelola, angka yang harus diverifikasi), Iroko (pelopor tanpa biaya masuk), Remake AM (inovasi dengan SCPI vintage), Sofidy (sejarah lebih dari tiga puluh tahun), Telamon, salah satu pionir real estat logistik di Prancis, atau Mata Capital dengan SCPI Osmo Energie-nya, yang berinovasi dalam pemotongan dinamis.

Penggalangan dana dinamis adalah inti permasalahan lainnya: SCPI yang mengumpulkan banyak dana dapat membeli dalam kondisi saat ini, yang menguntungkan pembeli. “Lima SCPI menyumbang lebih dari 55% koleksi dan tiga perusahaan manajemen – Corum, Arkéa REIM dan Iroko – menguasai hampir separuh pasar, yang menjadi oligopolistik.», kata Paul Bourdois, pendiri SCPI Prancis. Transitions Europe (Arkéa REIM) tetap menjadi juara tahun 2025 dengan pengumpulan 560 juta euro sepanjang tahun.

Dalam hal aktivitas, SCPI tidak berspesialisasi dalam satu jenis aset, kami menyebutnya “diversifikasi”, menangkap 65% koleksi dan menampilkan hasil terbaik: 6% tingkat distribusi rata-rata dan 6,3% kinerja tahunan keseluruhan (PGA).

Investasi di Eropa juga merupakan indikator kinerja. Membeli bangunan profesional di Irlandia, Jerman, atau Polandia memiliki keuntungan ganda: memungkinkan Anda mendiversifikasi siklus real estat dan menawarkan pajak yang lebih rendah. Namun tidak semua investasi di Eropa sama. Kewaspadaan khusus harus diberikan terhadap kehadiran efektif perusahaan pengelola di negara tersebut.

Elemen penting lainnya: biaya masuk dan pengelolaan yang terkendali, dan jangka waktu penggunaan yang singkat. SCPI tradisional mengenakan biaya masuk sebesar 8% hingga 12%, yang sering kali digunakan untuk memberi imbalan kepada penyedia bisnis seperti CGP.

Pemain terkini (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo) beroperasi tanpa biaya berlangganan, dengan biaya manajemen yang lebih tinggi (10% hingga 18% dari harga sewa) dan penalti jika keluar sebelum lima tahun.

Titik kewaspadaan: periode kenikmatan, periode antara berlangganan dan pembayaran sewa pertama. Biasanya tiga bulan. “Jika kami memperpanjang jangka waktu menikmati dari tiga menjadi enam bulan, imbal hasil kami akan meningkat dari 7,32% menjadi 8,49%», Mengilustrasikan Gautier Delabrousse-Mayoux, presiden Iroko.